CEO da incorporadora City Soluções Urbanas, João Gabriel Tomé é um profundo entusiasta de Goiânia, onde está sediada a companhia feita em sociedade Victor Tomé, seu irmão gêmeo. Juntos, fundaram a companhia em 2011 e aproveitaram o crescimento regional propiciado pelo boom do agronegócio, que além de colocar a capital de Goiás no radar das grandes cidades do país, também atraiu o grande capital em busca de moradias de luxo.
Os gêmeos se complementam no negócio: um é engenheiro e pensa a parte operacional do negócio, o outro é arquiteto e elabora toda a parte conceitual dos projetos de alto padrão.
Com VGV (valor geral de vendas) estimado na casa de R$ 1 bilhão, a City se coloca em pé de igualdade com grandes construtoras de capital aberto no país. A dificuldade, no entanto, é conseguir manter o ritmo de obras para acompanhar um volume de vendas deste tamanho.
Com o metro quadrado de Goiânia custando quase a metade do registrado em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro, a construtora precisa mais do que triplicar os canteiros de obra para corresponder o volume financeiro de companhias que operam nas grandes cidades.
“Vemos empresas de capital aberto vendendo R$ 2 bilhões em São Paulo, com metro quadrado médio de R$ 20 mil. Elas estão trabalhando e operando até menos do que nós. Temos 13 canteiros de obra, são muitos empreendimentos, porque o nosso metro quadrado médio é na faixa de R$ 12 mil. Acaba que a gente produz muito”, diz o CEO da City.
Por que o mercado de alto padrão?
Abrimos a empresa em 2011, não estava direcionada para o altíssimo padrão. Vimos, porém, um gap na cidade, com apenas dois players grandes atuando no alto padrão, e achamos que era uma oportunidade. Temos um relacionamento muito bom na praça, minha família tem uma empresa na área de construção com 43 anos de atuação e meus avós são de Goiânia. É uma cidade jovem, que tem apenas 90 anos. O alto padrão é onde convivemos, onde nos relacionamos, e isso nos levou a negociar os melhores terrenos da cidade. Naturalmente abriu muitas portas para nós e fomos migrando para o alto padrão, onde nos consolidamos. Há cinco anos lideramos o segmento premium na cidade, com plantas de 300 m² para cima.
Foi através desses imóveis em áreas muito boas que conseguimos um land bank [banco de terras] muito bom. Estamos na frente dos melhores lugares, das praças, nos parques, nas nossas ruas mais famosas. Trouxemos assinaturas muito importantes para os nossos empreendimentos. Como o Vitor é arquiteto, existia o sonho de trazer arquitetura de nível nacional e internacional para a cidade. Trouxemos o Arthur Casas, a Triptyque Architecture, a Patrícia Anastassiadis e o Alex Hanazaki, assinaturas que estão fazendo os melhores projetos de todas as capitais do Brasil, em Miami, no mercado europeu. Também trouxemos a Pininfarina para Goiânia, que é um estúdio italiano de design.
Vocês imprimem algum tipo de marca própria na construção ou cada projeto é diferente?
Cada produto tem uma identidade, uma história, um arquiteto, um paisagista. Não temos linhas [de prédios] com repetição, porque a gente acha que eles geram um sentimento de pertencimento, é o status de cada projeto ter sua personalidade.
Você comentou que a City iniciou um movimento rumo ao altíssimo padrão de forma orgânica, muito pela vivência da família. Esse tipo de demanda do mercado ficou maior na pandemia ou já era um movimento que vinha se fortalecendo antes?
Percebemos essa demanda antes da pandemia. O cliente que compra um apartamento acima de 300 m² é muito exigente e detalhista. Se você não atendê-lo de forma especializada, ele acaba ficando chateado. Ele quer personalizar a unidade, quer conversar o tempo inteiro na empresa, é um tipo de relacionamento muito grande. Duas empresas atuavam no altíssimo padrão em Goiânia, uma delas viu que lidar com esse tipo de cliente, de 300 m² para cima, é muito difícil e acabaram focando em imóveis de 100 a 200 m². A outra empresa saiu do alto padrão e foi para média e baixa renda.
Na pandemia as pessoas investiram mais na moradia. Foi um negócio muito forte. As pessoas viram que esse é um patrimônio não só de espaço, mas de aconchego, do dia a dia. O que aconteceu em Goiânia, especificamente, é que a cidade cresceu muito, virou refúgio de pessoas que não querem morar em grandes centros. Aqui é muito seguro, o custo de vida é muito mais barato do que em São Paulo, por exemplo. A melhor escola de Goiânia custa R$ 3.500 por aluno, em São Paulo passa dos R$ 10 mil. O engenheiro em São Paulo ganha o mesmo que aqui, com o custo de vida mais barato e com qualidade de vida. Recebemos mais de 200 mil habitantes em Goiânia em dez anos. É muita gente para consumir, estudar, comprar apartamento e alugar imóvel.
Qual será o VGV deste ano?
Ano passado lançamos R$ 800 milhões e vendemos R$ 750 milhões. Esse ano nós temos uma previsão de lançar R$ 1 bilhão e vender R$ 850 milhões. O último lançamento do ano será um edifício horizontal e marca a primeira vez que vamos lançar um empreendimento num condomínio fechado de lotes.
Existem planos de expansão para fora de Goiânia?
Não, a gente pretende ficar em Goiânia e focar. O mercado imobiliário é muito local. Grande parte do nosso sucesso vem de conhecermos muito nossa praça. Isso faz com que a gente acerte nos lançamentos. Sabemos o que o cliente quer, o que ele busca, e sabemos precificar nosso projeto. Acho que se a gente crescer e mudar de cidade, vamos errar, porque é uma coisa muito local, muito específica.
Em São Paulo existe uma grande debate no mercado imobiliário sobre o quão difícil é achar bons espaços. Em Goiânia é mais tranquilo encontrar esses lugares ou, devido ao crescimento da cidade, está ficando mais complicado?
Tivemos uma mudança de plano diretor em 2022 e conseguimos ter novas áreas para comprar onde antigamente não era verticalizável. Aproveitamos essa mudança para adquirir um land bank muito especial. Hoje, temos na nossa carteira R$ 4 bilhões de VGV futuro. Vou te dar um exemplo: nós temos aqui dois parques famosos da cidade. Construímos três torres em um, três torres em outro. Temos a nossa Faria Lima, que é a Alameda Ricardo Paranhos. Temos quatro torres nela. Garantimos os melhores terrenos na nossa mão para assegurar o sucesso da empresa nos próximos anos.
E quais são os planos para esses próximos anos?
Uma empresa lançar e vender quase R$ 1 bilhão por ano indica que ela é de grande porte. Nosso metro quadrado é muito aquém de São Paulo, por exemplo. Para produzirmos R$ 850 milhões de VGV, temos que construir muitos empreendimentos, vender muitas unidades, ter uma operação muito pesada. Vemos empresas de capital aberto vendendo R$ 2 bilhões em São Paulo, com metro quadrado médio de R$ 20 mil. Elas estão trabalhando e operando até menos do que nós. Temos 13 canteiros de obra, são muitos empreendimentos, porque o nosso metro quadrado médio é na faixa de R$ 12 mil. Acaba que a gente produz muito.
Nossa expectativa é estabilizar a empresa nesse patamar, até porque crescemos muito nos últimos anos e estamos profissionalizando a empresa inteira.
RAIO-X | João Gabriel Tomé, 40
Engenheiro formado pela Universidade Federal de Goiás, possui MBA em real estate pela Escola Politécnica da USP. Iniciou sua carreira como estagiário e engenheiro na Oliveira Melo Construtora, passou pela EBM Desenvolvimento Imobiliário e se tornou engenheiro de obras na operação da Gafisa em São Paulo. Fez incorporação de empreendimentos na Brookfield e fundou a City com seu irmão em 2011.
Fonte ==> Folha SP