O regime específico criado pela reforma tributária para o setor imobiliário é tema de um livro lançado recentemente pelo auditor fiscal Jefferson Valentin, um dos responsáveis pela proposta de regulamentação do novo sistema, que se tornou lei neste ano. A obra detalha as regras que entram em vigor em 2027 e traz questões que podem gerar conflitos futuramente.
Também aponta pendências que precisam ser resolvidas ainda neste ano, por meio de norma infralegal, a ser editada pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor formado por representantes de estados e municípios.
Valentin é um dos integrantes do grupo responsável por essa terceira fase da reforma para o setor. Em entrevista à Folha, ele lembra que a lei complementar que trata das normas gerais da reforma e dos regimes específicos deixou para as autoridades tributárias a tarefa de resolver 11 questões sobre o setor imobiliário por meio desse novo regulamento.
Entre elas, está a metodologia para calcular o “valor de referência” do imóvel, com base em preços de mercado e informações de serviços notariais, entre outras.
Ele será utilizado para determinar a base de cálculo dos tributos e também para fixar o “redutor de ajuste” dessa base, que se aplica a imóveis existentes ou em construção no momento da implantação do novo sistema.
“Há uma demanda muito grande por informações. É um setor que era tributado de forma completamente diferente. As pessoas estão muito perdidas, e o livro ajuda nesse sentido, embora muita coisa ainda precise ser resolvida pelo regulamento”, afirma Valentin.
Ele diz que a norma infralegal será mais extensa que os 20 artigos para o setor que estão na lei complementar, devido às muitas questões específicas, como o tratamento a imóveis com mais de uma matrícula ou mais de um proprietário ou ainda quando há diversos bens com um único número de registro.
O tratamento para imóveis em países que adotam tributos do tipo IVA (Imposto sobre Valor Agregado) varia, sendo que a maioria dos sistemas deixa lacunas em relação à valorização dos bens e à tributação daqueles construídos antes da implantação desse tributo, segundo o autor.
O Brasil optou por um modelo com base nas melhores práticas internacionais, afirma o especialista, tributando todos os tipos de operação, exceto aquelas realizadas entre pessoas físicas dentro de um determinado limite —que indique se tratar de uma atividade econômica dele, por exemplo. O valor de referência e o redutor de ajuste tentam atacar algumas dessas lacunas.
Valentin afirma que haverá uma simplificação em relação ao regime atual, manutenção da carga geral do setor e desoneração de algumas operações, como obras públicas, custos com imóveis empresariais e compra de imóveis de menor valor, como os do Minha Casa, Minha Vida. Bens de maior valor podem ser mais tributados, segundo cálculos do próprio setor e do governo.
Também em sua avaliação, haverá aumento na eficiência da construção, pois o sistema atual praticamente inviabiliza, por questões tributárias, a utilização de estruturas pré-moldadas e pré-fabricadas, além de dificultar a terceirização de serviços.
“O setor imobiliário é o mais sequelado pela disfuncionalidade do atual sistema tributário, completamente cumulativo”, afirma.
Os tributos sobre consumo existentes hoje, como ICMS, PIS/Cofins e IPI, não incidem sobre aluguéis e a venda de imóveis, mas oneram essas operações indiretamente, afirma o especialista, em razão da tributação dos insumos de forma cumulativa e da impossibilidade de as empresas tomarem crédito sobre esses impostos.
“O que a reforma está fazendo é eliminando essa carga tributária no meio da cadeia e a jogando integralmente para a ponta”, afirma. “Antes, o consumidor não via esses tributos, que estavam ocultos. Essa é uma dimensão de cidadania da reforma, saber exatamente quanto você está pagando de imposto.”
O livro destaca também alguns problemas trazidos pela nova legislação. Por exemplo, o fornecimento de imóvel por uma empresa (como uma holding patrimonial) para moradia ou exploração econômica por sócios ou parentes destes.
Nesse caso, o fornecimento é tributado, por se tratar de operação com parte relacionada, mas haveria vedação ao direito de crédito, pelo enquadramento como uso ou consumo pessoal do bem —o que pode ser entendido como contrário ao princípio constitucional da não cumulatividade.
Ele aponta também distorções que podem ser causadas pela diferença entre o benefício fiscal para aluguel (alíquota reduzida em 70%) e para aquisição (redução de 50%) e pelo fato de que somente esse último tipo de operação contará com o redutor de ajuste que busca equiparar imóveis novos e usados.
A ausência de mecanismos para evitar cumulatividade em operações de locação e a complexidade do modelo de redutor de ajuste, segundo o autor, indicam que ajustes serão necessários.
Ele afirma que o sucesso do novo sistema depende não só das normas mas também de uma implementação eficiente e de fiscalização rigorosa. Destaca ainda que “a harmonização entre os interesses das diferentes esferas de governo e a resistência de setores econômicos podem comprometer o sucesso da reforma”.
Fonte ==> Folha SP