Entre um alvará e outro, o projeto de um edifício de alto padrão nos Jardins mais do que dobrou de altura e número de apartamentos. O caso poderia ser interpretado como um exemplo da verticalização impulsionada pela revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo, de 2024, que ampliou o número de quadras aptas à construção de prédios altos.
Um parecer técnico do MP-SP (Ministério Público de São Paulo) mostrou, porém, que a transformação dessa e de outras quadras em “eixo de verticalização” não atendeu a critérios determinados pela própria legislação urbanística da cidade. Essa avaliação, de agosto de 2024, está entre os argumentos que resultaram na proibição, ordenada na semana passada, de novas demolições e obras na capital paulista por tempo indeterminado.
As desconformidades encontradas pelo MP-SP envolvem até mesmo quadras “não alcançadas ou apenas marginalmente alcançadas” pelo raio de 700 metros de estações de metrô e trem ou 400 metros de corredores de ônibus. É o caso de três quarteirões nos Jardins, por exemplo, onde a Folha identificou mudanças nos alvarás de ao menos dois empreendimentos de alto padrão após a nova lei entrar em vigor.
Procurada, a gestão Ricardo Nunes (MDB) não respondeu sobre os apontamentos do MP-SP. Em nota, abordou apenas a decisão judicial: “A Prefeitura de São Paulo informa que já foi notificada e está estudando as medidas cabíveis”.
A suspensão de demolições e obras trouxe preocupação ao mercado imobiliário. “A suspensão do mapa aplicável à integralidade do município geraria insuportável caos, com possível paralisação por tempo indefinido dos milhares de procedimentos de licenciamento em curso”, argumentaram os advogados representantes do Secovi-SP, Marcelo Terra e Gabriela Braz Aidar, à Justiça.
Essa é a segunda vez que uma ação direta de inconstitucionalidade trava o setor por questionamentos à revisão do zoneamento. A anterior (relativa a Alto de Pinheiros) foi arquivada em fevereiro, em segunda instância, por problemas no peticionamento em si, sem julgamento de mérito.
A ampliação de novos eixos foi um dos temas mais polêmicos das alterações no Plano Diretor e na Lei de Zoneamento em 2023 e 2024, feitas principalmente na Câmara Municipal. Esse tipo de classificação facilita a construção de prédios altos perto de áreas com boa oferta de transporte e, na última década, tem concentrado a produção imobiliária na cidade.
Cursos d’água, áreas para parques e outras quadras que viraram eixo
As contradições indicadas pelo MP-SP envolvem quadras com características em que a legislação paulistana exclui a demarcação de eixo. Entre elas, estão:
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presença significativa de cursos d’água;
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indicação de novo parque pelo Plano Diretor;
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zoneamento voltado a empreendimentos de baixa renda (Zona Especial de Interesse Social);
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desistência de implantação de corredor de transporte no entorno.
“Estas situações evidenciam, nas alterações realizadas pela Câmara Municipal, a ausência de observância a critérios técnicos de planejamento urbano e ambiental, detalhados no texto da própria lei”, diz trecho do relatório do MP-SP.
Outra passagem do documento afirma que contradições também ocorreram no sentido oposto: de bloquear a classificação como eixo em locais que atendiam aos critérios da lei.
Além dos vereadores, o parecer destaca que grande parte das alterações em possível desconformidade com a lei foi sancionada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), em janeiro de 2024. “Demonstrando incompletude e inconsistência também nos vetos aplicados pelo Executivo”, analisou.
O documento é assinado por cinco analistas técnico-científicos do MP-SP, todos arquitetos urbanistas.
Entre os exemplos citados pelos técnicos, estão algumas quadras próximas da estação Carrão, da linha 3-vermelha, marcadas como eixo mesmo cortadas pelo Córrego Maranhão, na zona leste.
Mais um caso é o de marcações semelhantes no entorno da estação Vila Sônia, da linha 4-amarela, na região oeste, em área em que o Plano Diretor propõe a implantação do Parque Linear Sérgio Vieira de Mello.
Os casos identificados pelo MP-SP envolvem endereços em todas as regiões da cidade, tanto em bairros nobres quanto periféricos.
No extremo sul, por exemplo, parte do terreno da sede da Associação Atlética Banco do Brasil (AABB-SP) também virou um eixo de verticalização, embora a legislação determine que esses locais tenham zoneamento específico de clubes. À reportagem a entidade afirmou que respeita a legislação.
O parecer é de agosto de 2024, como parte do inquérito civil instaurado pelo MP-SP. Durante a apuração, também foi avaliado que grande parte das alterações controversas é ligada a emendas de vereadores.
“O resultado é um zoneamento construído como uma colcha de retalhos, com quadras isoladas com um zoneamento distinto das demais do entorno, perímetros irregulares e áreas com permissão para adensamento distantes dos eixos de transporte às quais estariam vinculadas.”, completa o parecer.
Já a ação civil pública que resultou na suspensão temporária de demolições e obras foi ajuizada em agosto passado. Na petição, o procurador-geral de Justiça, Paulo Sérgio de Oliveira e Costa, afirmou que a revisão do zoneamento fez alterações “sem lastro técnico”.
Incorporadoras ampliaram projetos nos Jardins após novo zoneamento
Nas três quadras dos Jardins com o zoneamento considerado inconsistente pelo MP-SP, há ao menos dois empreendimentos que conseguiram ampliar a altura de projetos com a obtenção de um segundo alvará de edificação nova. Ambos buscaram novo aval do poder público após a mudança na lei.
Um dos casos é o do Edifício Galeria Lorena, cujo primeiro alvará data de setembro de 2023, com as seguintes características:
- 53 metros de altura;
- 13 pavimentos;
- 62 apartamentos;
- 10.725 m² de área construída.
Após a revisão do zoneamento, o mesmo empreendimento obteve um novo alvará em dezembro de 2024:
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110 metros de altura;
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33 pavimentos;
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196 apartamentos (60 de Habitação de Mercado Popular, para famílias com renda de até 10 salários mínimos);
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19.912 m² de área construída.
O empreendimento engloba unidades de 38 m² a 133 m², com projeto do renomado escritório de arquitetura Königsberger Vannucchi. É divulgado pela localização em “uma esquina icônica”, com realização da SDI Desenvolvimento Imobiliário em parceria com a Tellus Investimentos.
O empreendimento foi procurado por meio de sua assessoria nesta quinta-feira (5) com prazo para esta sexta-feira (6), mas não forneceu resposta aos questionamentos da reportagem.
O outro caso é do Edifício Paulistano, empreendimento de alto padrão nas proximidades da esquina da rua Augusta com a rua Estados Unidos, com apartamentos de 31 m² a 103 m². É da incorporadora Munir Abbud, com projeto do também renomado escritório Aflalo/Gasperini.
De outubro de 2022, o primeiro alvará era de uma edificação nova com 51,8 metros de altura, 46 unidades, 15 pavimentos e 8.369 m² de área construída. Já o aval seguinte, de julho de 2025, permite 77,4 metros de altura, 150 apartamentos, 24 pavimentos e 15.252 m² de área construída.
A incorporadora foi procurada pela reportagem na quinta, com prazo para esta sexta, mas não apresentou resposta.
Fonte ==> Folha SP